Odhad je nedílnou součástí hypotečního úvěru
Hypotéka ve většině případech musí být zajištěna nemovitostí a její odhad nám stanoví, kolik nám na danou nemovitost banka dokáže půjčit. Odhad upozorní na možná rizika s kupovanou nemovitostí a napoví o přiměřenosti ceny, kterou po nás prodávající požaduje.
Odhad musí být vypracován znalcem, kterého daná banka akceptuje a který stanoví maximální zástavní hodnotu dané nemovitosti – vyhotoví posudek pro banku. U nemovitostí, které ještě nejsou dokončeny, stanoví znalec i takzvanou budoucí hodnotu – tedy hodnotu nemovitosti po dokončení. To je potřeba zejména kupujeme-li nemovitost, která je ještě ve výstavbě a nemá zatím kolaudaci, stavíme rodinný dům nebo plánujeme rekonstrukci nemovitosti. Odhad nemovitosti tedy udává hodnotu (potvrzení kupní ceny), z níž vychází banky při stanovení maximální výše možné hypotéky.
Standardní hypotéky bývají do 80% zástavní hodnoty (LTV), v tomto případě musíme 20 % financovat z vlastních zdrojů. Možné jsou i 90% hypotéky, kdy nám stačí jen 10 % vlastních zdrojů. Takové hypotéky ale bývají mírně dražší a banky budou při schvalování přísnější. Tady nastává největší riziko – není-li potvrzena hodnota nemovitosti oproti kupní ceně, musí zájemci o hypotéku doplatit rozdíl z vlastních zdrojů. Pokud máme k dispozici více nemovitostí, které můžeme použít pro banku jako vhodnou zástavu, můžeme zástavní hodnoty všech nemovitostí sčítat a dosáhneme tak snadno na vyšší hypotéku. Tak je možné profinancovat i 100 % našeho investičního záměru.
Co se mění u pravidel LTV se dozvíte – Změny parametrů úvěrů od 1. 4. 2022
Znalec musí zohlednit vše, co může mít vliv na cenu nemovitosti. „Největší vliv má pochopitelně lokalita, kde se daná nemovitá věc nachází. Pod pojem lokalita lze zahrnout dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, případné negativní vlivy okolí (například hluk, prach, vibrace či zápach), atraktivitu okolí, zaměstnanost v regionu či strukturu obyvatel,“
Značný vliv na výslednou cenu nemovitosti mají také případné právní vady. Může se jednat o věcná břemena, zástavní práva či nevyjasněné vlastnické struktury. Občas je možné narazit na nesoulad skutečného a právního stavu – na pozemku například stojí budova, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Takový rozpor se pak obvykle v odhadu objeví a je ho potřeba dát do souladu dřív, než banka uvolní peníze zhypotéky. Neméně důležitý je přístup k nemovitosti po stránce faktické. Znalec si všímá, zdali k nemovitosti vede zpevněná nebo asfaltová komunikace či jen malá polní cesta. Také právní přístup k nemovitosti hraje významnou roli – zda je přístupová komunikace ve vlastnictví obce nebo zda je ve vlastnictví jiného cizího vlastníka. Ve druhém případě může být nemovitost pro banky i zcela nevhodnou zástavou, pokud není přístup zajištěn věcným břemenem.
Každá banka má svoji interní metodiku. Jisté požadavky má na banky v tomto směru i ČNB. Jelikož však banky požadují odhady za stejným účelem, tj. potřebují znát obvyklou cenu a likviditu zastavované nemovitosti, odhady by se v hlavních parametrech neměly lišit příliš. Některé banky přistupují k oceňování nemovitostí i na základě cenových map. To přináší jak výhody, tak nevýhody. Výstup z cenových map je sice rychlejší než klasické ocenění, nedokáže ale dostatečně zohlednit individualitu posuzované nemovitosti.
V praxi se tak stává poměrně často, že se zástavní hodnoty různých bank liší a stejná nemovitá věc je oceněna na jinou hodnotu. Jak je to možné, když se jedná stále o stejnou nemovitost? Hlavní příčina je v lidském faktoru. Když budou tři odhadci oceňovat stejnou nemovitost, je možné, že dospějí k třem různým cenám a ani jedna nemusí být špatně. Ale neměly by se lišit nijak zásadně.
Pokud se bavíme o odhadech pro účely bank, jedná se vždy o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti vobdobné lokalitě. Rozdíly mezi nemovitostmi se pochopitelně zohledňují a vyhlazují. Poplatek za zpracování znaleckého odhadu se pohybuje v rozmezí od 3 000 Kč – 10 000 Kč. Záleží na druhu nemovitosti, komplikovanosti případu a výběru banky.
Pro své klienty vyřizuji kompletní administraci a komunikaci s
Hypotéka ve většině případech musí být zajištěna nemovitostí a její odhad nám stanoví, kolik nám na ni banka dokáže půjčit. Odhad upozorní na možná rizika nemovitosti a napoví o přiměřenosti ceny, kterou po nás prodávající požaduje. Odhad musí být vypracován znalcem, kterého daná banka akceptuje a který stanoví maximální zástavní hodnotu dané nemovitosti – vyhotoví posudek pro banku. Unemovitostí, které ještě nejsou dokončeny, stanoví znalec i takzvanou budoucí hodnotu – tedy hodnotu nemovitosti po dokončení. To je potřeba zejména kupujeme-li nemovitost, která je ještě ve výstavbě a nemá zatím kolaudaci, stavíme rodinný dům nebo plánujeme rekonstrukci nemovitosti. Odhad nemovitosti tedy udává hodnotu (potvrzení kupní ceny), z níž vychází banky při stanovení maximální výše možné hypotéky. Standardní hypotéky bývají do 80 % zástavní hodnoty (LTV), v tomto případě musíme 20 % financovat z vlastních zdrojů.
Možné jsou i 90% hypotéky, kdy nám stačí jen 10 % vlastních zdrojů. Takové hypotéky ale bývají mírně dražší a banky budou při schvalování přísnější. Tady nastává největší riziko – není-li potvrzena hodnota nemovitosti oproti kupní ceně, musí zájemci o hypotéku doplatit rozdíl z vlastních zdrojů. Pokud máme k dispozici více nemovitostí, které můžeme použít pro banku jako vhodnou zástavu, můžeme zástavní hodnoty všech nemovitostí sčítat a dosáhneme tak snadno na vyšší hypotéku. Tak je možné profinancovat i 100 % našeho investičního záměru.
Co se mění u pravidel LTV se dozvíte – Změny parametrů úvěrů od 1. 4. 2022
Znalec musí zohlednit vše, co může mít vliv na cenu nemovitosti. „Největší vliv má pochopitelně lokalita, kde se daná nemovitá věc nachází. Pod pojem lokalita lze zahrnout dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, případné negativní vlivy okolí (například hluk, prach, vibrace či zápach), atraktivitu okolí, zaměstnanost v regionu či strukturu obyvatel,“. Značný vliv na výslednou cenu nemovitosti mají také případné právní vady. Může se jednat o věcná břemena, zástavní práva či nevyjasněné vlastnické struktury.
Občas je možné narazit na nesoulad skutečného a právního stavu – na pozemku například stojí budova, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Takový rozpor se pak obvykle v odhadu objeví a je ho potřeba dát do souladu dřív, než banka uvolní peníze zhypotéky. Neméně důležitý je přístup k nemovitosti po stránce faktické. Znalec si všímá, zdali k nemovitosti vede zpevněná nebo asfaltová komunikace či jen malá polní cesta. Také právní přístup k nemovitosti hraje významnou roli – zda je přístupová komunikace ve vlastnictví obce nebo zda je ve vlastnictví jiného cizího vlastníka. Ve druhém případě může být nemovitost pro banky i zcela nevhodnou zástavou, pokud není přístup zajištěn věcným břemenem.
Každá banka má svoji interní metodiku. Jisté požadavky má na banky v tomto směru iČNB. Jelikož však banky požadují odhady za stejným účelem, tj. potřebují znát obvyklou cenu a likviditu zastavované nemovitosti, odhady by se v hlavních parametrech neměly lišit příliš. Některé banky přistupují k oceňování nemovitostí i na základě cenových map. To přináší jak výhody, tak nevýhody. Výstup z cenových map je sice rychlejší než klasické ocenění, nedokáže ale dostatečně zohlednit individualitu posuzované nemovitosti.
V praxi se tak stává poměrně často, že se zástavní hodnoty různých bank liší a stejná nemovitá věc je oceněna na jinou hodnotu. Jak je to možné, když se jedná stále o stejnou nemovitost? Hlavní příčina je v lidském faktoru. Když budou tři odhadci oceňovat stejnou nemovitost, je možné, že dospějí k třem různým cenám a ani jedna nemusí být špatně. Ale neměly by se lišit nijak zásadně. Pokud se bavíme o odhadech pro účely bank, jedná se vždy o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti vobdobné lokalitě. Rozdíly mezi nemovitostmi se pochopitelně zohledňují a vyhlazují. Poplatek za zpracování znaleckého odhadu se pohybuje v rozmezí od 3 000 Kč – 10 000 Kč. Záleží na druhu nemovitosti, komplikovanosti případu a výběru banky.
Pro své klienty vyřizuji kompletní administraci a komunikaci s bankou včetně odhadu zdarma.
